Günümüzün ve Geleceğin Değerleme Araçları

Engin Akdeniz

Otomatik Değerleme Modelleri

Son yıllarda teknolojinin günlük hayatımız ve iş hayatımızda rolü çok değişti. Artık teknoloji sadece bir kolaylık sağlama aracı değil, işimize ve hayatımıza değer katan vazgeçilmez bir olgu.

Bugün, elektrikli ve otonom sürüşlü otomobillerden bahsediyor, her türlü alışverişimizi e-ticaret üzerinden yapıyoruz. Kısa bir süre sonra siparişini verdiğiniz ürünün kargo paketi size bir drone tarafından teslim edilirse şaşırmayın…

Son dönemde gayrimenkul değerlemeyle ilgili de otomatik modeller geliştirildi. Ne dersiniz, yakın gelecekte değerleme uzmanlarının yerini bilgisayar programları mı alacak? Gerçekten bu sorunun cevabını bende çok merak ediyorum. Peki bu sistemler ne kadar güvenilir? Yazımda kısaca bu konuya değineceğim.

Otomatik Değerleme Modelleri Hangi Durumlarda Tercih Edilmeli?

Konu ODM (otomatik değerleme modelleri) olunca bu noktada değerlemenin ne amaçla yapıldığı ve risk faktörü ön plana çıkıyor. Ülkemizde gayrimenkul değerleme, genellikle sağladığı finansmana karşılık teminat alımı yapmak isteyen finansal aktörlerin teminat altına alacakları taşınmazların yasal ve mevcut durumunun raporlanması ve güncel piyasa koşullarındaki değerinin saptanması için kullanılıyor.

Bir an için her şeyin şeffaf, açık ve yasal düzenlemelere uygun olduğunu düşünelim. Sonuçta Ülkemizdeki gayrimenkullerin durumu malum, bir bilgisayar yazılımının yapı kalitesini ya da bir binanın ruhsatına aykırı bir durumu olup olmadığını tespit etmesini elbette bekleyemeyiz. Bu durumda değerlemeye konu edilecek taşınmazın özellikleri ve borç-alacak ilişkisi ön plana çıkıyor.

Şöyle bir örnek vereyim; 1.000.000 TL bedelli bir daireyi satın almak isteyen alıcının elindeki peşinat 950.000 TL ise ve sadece 50.000 TL için kredi kullanacaksa, değerleme uzmanının hazırlayacağı ayrıntılı bir raporun maliyetine katlanmaktan ziyade yapay zekaya güvenmek mantıklı bir seçenek olabilir. Ancak 500.000 TL lik bir daireyi yalnızca 75.000 TL peşinatla almak isteyen bir müşteri olduğunda alım bedelinin büyük bir kısmı riske konu olacağından yalnızca yapay zekaya güvenir miydiniz? Sonuçta taşınmazı gayrimenkulü fiilen keşfetmeyen, deneyimlemeyen,  olumlu-olumsuz özelliklerini ve emsalleri yerinde incelemeyen bir sisteme çok fazla sorumluluk yüklemiş olmaz mısınız?

ODM'ler Oldukça Pratik Sistemler ve Gelişime Çok Açıklar

Çoğumuz merak edip hesaplama aracı bulunan internet sitelerinde evimizin değerini hesaplatmışızdır. Bu modeller çoğu zaman doğruya yakın sonuçlar vermekle beraber yalnızca  yeterli ve ölçülebilir verilerin sağlanabildiği durumlarda tutarlı çalışmaktadır. Yine bu modellerin ticari ya da homojen olmayan kompleks gayrimenkuller söz konusu olduğunda henüz doğru tahminler yapamadıklarını belirtmek isterim. Bu durum kolay analiz edilemeyen verilerin işlenememesinden (henüz) kaynaklanmakta olabilir.

ODM’ler yaş, kullanım alanı, oda sayısı gibi somut kriterleri analiz etmekte oldukça iyi iş çıkarıyorlar. Ancak gayrimenkul değerleme, taşınmazın tüm özelliklerinin analiz edilmesi ve niceliğin ölçülmesini içeren disiplinler arası, bazen de sezgisel bir meslektir.

ODM’ler değerleme uzmanlığının gelişiminde önemli bir rol oynamaktadır. İlerlemeye çok açık bir alan olmakla beraber her geçen gün gelişen algoritmalar ve yazılımlarla desteklenmektedir. Piyasa aktörlerinin ve değerleme uzmanlarının işini kolaylaştıran, yerine göre belki de değerleme profesyonelinin yerini alacak bu modelleri heyecan ve merakla takip ediyoruz. Ancak, gayrimenkul piyasasının havasını soluyan, piyasa aktörlerinin motivasyonlarını ve bilgi düzeylerini en iyi şekilde anlayan gerçek değerleme uzmanlarının yerini alacaklar mı? Yaşayıp göreceğiz...

 

Otomatik değerleme modellerinin küresel anlamda en önemli örnekleri:

https://www.zillow.com/

https://www.redfin.com/

https://www.trulia.com/

Ülkemizdeki Modeller:

https://www.endeksa.com/tr/

https://www.zingat.com/evinizin-degerini-ogrenin